Investir dans l’immobilier à Maurice depuis Dubaï : ce qu’il faut vraiment savoir

Chaque année, plusieurs centaines d’étrangers achètent un bien immobilier à Maurice dans le cadre des schémas PDS ou Smart City — et obtiennent avec leur acte notarié un permis de résidence permanente. Parmi eux, une proportion croissante vient des Émirats arabes unis. Ce n’est pas un hasard : Maurice est l’une des rares juridictions au monde à combiner fiscalité quasi nulle, vol direct depuis Dubaï et marché immobilier réglementé et accessible aux non-résidents.

Pas d’impôt sur les plus-values — et c’est légal depuis 1994

Maurice n’a pas de capital gains tax. Pas depuis hier : cette disposition est inscrite dans la loi mauricienne depuis 1994. Il n’y a pas non plus de taxe sur les successions, ni d’impôt sur les revenus locatifs pour les non-résidents. Le taux d’imposition sur le revenu est fixé à 15 % — flat, sans progressivité — ce qui en fait l’une des fiscalités les plus simples d’Asie-Pacifique et d’Afrique.

Pour un résident des EAU — qui ne paie déjà pas d’impôt sur le revenu — l’avantage est ailleurs : Maurice offre une convention de non-double imposition avec les Émirats arabes unis, et une stabilité juridique rare dans la région. La Banque mondiale a classé Maurice premier en Afrique pour la facilité de faire des affaires pendant plusieurs années consécutives. Ce n’est pas un paradis fiscal opaque : c’est une juridiction OCDE-compliant avec des institutions solides.

375 000 USD : le seuil pour obtenir le permis de résidence

Tout achat dans un projet agréé par l’EDB (Economic Development Board) — PDS, Smart City, IRS ou RES — d’un montant supérieur à 375 000 USD déclenche automatiquement le droit à un permis de résidence permanente à Maurice. Ce seuil a été révisé en 2016 et s’applique à l’acheteur, son conjoint et ses enfants à charge.

En pratique : un appartement de 2 chambres bien placé dans une Smart City comme Azuri ou un bien dans un PDS comme Ekô Savannah suffit. Il n’y a pas de durée de résidence minimale requise pour maintenir le permis — le seul prérequis est de rester propriétaire du bien. À titre de comparaison, le Portugal Golden Visa (désormais fermé à l’immobilier), l’Espagne (suspendu) ou Malte demandent des montants similaires ou supérieurs avec des conditions plus restrictives.

4 à 6 % de rendement locatif brut : dans quelles conditions ?

Les projets PDS et Smart City affichent des rendements locatifs bruts entre 4 et 6 % par an. La fourchette dépend de l’emplacement, du type de bien et du mode de gestion. La côte est — Azuri en particulier — tourne autour de 5 à 5,5 % grâce à une demande locative soutenue toute l’année (expatriés, touristes long séjour). Le nord (Grand Baie, Mont Choisy) est plus saisonnier mais affiche des pics en juillet-août et décembre-janvier.

Ces chiffres sont à comparer avec le marché dubaïote : les rendements sur Palm Jumeirah ou dans Downtown Dubai se situent autour de 4 à 5 % bruts — avec une fiscalité certes nulle, mais sans permis de résidence lié à l’achat, et dans un marché déjà très compétitif. La gestion locative déléguée à une agence locale représente en général 20 à 25 % des revenus bruts — coût à intégrer dans le calcul de rentabilité nette.

Dubaï–Maurice en 6h30, vol direct

Air Mauritius et Emirates assurent des liaisons directes entre Dubaï (DXB) et Maurice (MRU) plusieurs fois par semaine. Durée de vol : environ 6h30. C’est assez pour venir inspecter un bien, rencontrer un notaire et repartir en moins de 72 heures — ce que font régulièrement les propriétaires basés aux Émirats. Certains combinent la visite avec un séjour de quelques jours : Tamarin, Grand Baie ou la côte est sont à 30–45 minutes de l’aéroport international de Plaisance.

Ce qu’un non-résident peut acheter à Maurice

Les étrangers ne peuvent pas acheter n’importe quel bien à Maurice : l’achat en pleine propriété est réservé aux projets approuvés par l’État dans l’un des schémas suivants :

• PDS (Property Development Scheme) — villas et appartements dans des résidences fermées avec services hôteliers. C’est le schéma le plus courant pour les villas de luxe.
• Smart City — projets de villes intégrées (résidentiel + commercial + loisirs). Azuri, Mont Choisy, Cap Tamarin, Moka. Accès aux mêmes avantages fiscaux et au permis de résidence.
• IRS/RES — anciens schémas encore disponibles sur certains projets historiques. Fonctionnement similaire au PDS.

En dehors de ces schémas, il n’est pas possible pour un étranger d’acheter un terrain nu ou une maison « ordinaire » sur le marché local. C’est une protection du marché local qui, dans les faits, concentre l’investissement étranger sur des projets de qualité contrôlée.

Alpina : une agence suisse basée à Maurice

Alpina est fondée par des Suisses et opère depuis Maurice. Ce n’est pas une agence internationale avec un bureau local : nous sommes sur place, nous connaissons les projets de l’intérieur et nous gérons des biens en location pour le compte de propriétaires qui vivent à Genève, Zurich, Paris ou Dubaï.

Notre approche : sélection rigoureuse des biens que nous représentons, accompagnement juridique transparent, gestion locative avec reporting régulier. Pas de commission gonflée, pas de promesse de rendement irréaliste. Vous êtes basé aux EAU et souhaitez explorer le marché mauricien ? Contactez-nous — nous organisons des consultations à distance et des visites sur mesure.